不動産投資(賃貸経営編)
不動産投資について初心者の方へ向けた記事です。
簡単に説明をさせていただいているので、すでに不動産投資を始めている人には物足りないと思います。
不動産投資と一口に言っても、色々な種類があると思いますが今回は不動産の賃貸経営について書きます。
賃貸経営の種類
定番
区分マンション(1Rマンション)
区分マンション(ファミリー・タワマン等)
アパート経営
シェアハウス経営
1Rマンション投資について
やはり、不動産投資の入り口として一番多いのは1Rマンションだと思います。
1Rマンションは、単身者向けの区分マンションのことです。
ガーラ(FJネクスト)
ルーブル(TFD)
スカイコート(スカイコート)
上記のマンションブランドが有名ですね。
これらの会社は新築で1Rを販売している会社です。
新築か中古か
新築1Rマンションで始める賃貸経営
中古1Rマンションで始める賃貸経営
同じようで、全然違います。
新築
■新築時のボーナス家賃で賃貸が決まっているので高利回り(に見える)
新築1Rを建てた場合、土地の仕入れ価格、建物の建築価格から販売会社の利益を計算して戸当たりの販売価格を出すことが多いです。その場合想定家賃が周辺相場に比べて恐ろしく高い場合があります。営業マンは言うでしょう、「新築の相場はこれくらいなので心配しないでください」と。
■販売会社がサブリースしてくれる
新築物件の場合サブリースを組んでくれる事がほとんどです。サブリースとは販売会社が借り上げてくれるので家賃が毎月コンスタントに入ってくるので利回りも安定しやすいです。売却時にサブリースを外してくれない業者や、長期保証で契約した業者が飛ぶ事もありますのでもちろんリスクも頭に入れておきましょう。
中古
■あまりにも古いと融資が受けづらい。
あくまでも銀行は物件を担保に融資します。あまりにも古いなど物件の価値が認められない場合は、自己負担が多くなってしまったり融資自体が受けられない場合があります。
■エリアを間違えると希望家賃で入居者がつかない
営業マンに乗せられて変な場所で物件を購入した場合、長期で入居者がつかない事はザラです。
■修繕積立金があがる
ほとんどの場合、管理組合で、数年後に管理費、修繕積立金値上げ予定など議題が上がっていたり、長期修繕計画があったりするので購入前に確認できると思いますが、予定してた収支がいきなり変わったら最悪ですよね。気をつけてください。
ざっくりとした新築と中古ワンルームマンションの違いですが、どちらが良くてどちらかが悪いわけでもありません。
賃貸管理について
不動産を購入したら家賃を受け取らないと始まりません。
ほとんどの場合、不動産会社があなたの購入した投資物件の管理をすべてやってくれるます。あなたは、何もする必要はありません。
ちなみに、売った不動産会社もその賃貸管理で儲けます。
※プロ大家さん、地主など専業の不動産投資家は募集のみ不動産業者に依頼してそれ以外はすべて自分で依頼するという方もいます。
良い不動産業者に出会えれば良いですが、悪質業者に捕まった場合は本当に最悪です。
■最悪な例
空室になるたびにADの要求
買ったばかりなのに家賃を下げて欲しいと言ってくる
サブリースの値下げ要求
不動産投資の賃貸経営とは
賃貸経営とは家賃を収益とする投資の事です。
ただし、この家賃を単純な収益として考えて投資利回りを考えると危険です。
家賃の中には部屋の修繕費用、固定資産税など諸々の費用も含めて賃貸経営を始めましょう。